집을 살 때 가장 중요하게 확인할 부분이 바로 등기부등본인데요. 대부분 등기부를 확인하고 위험한 권리가 없다면 그걸 그대로 믿고 계약을 하는 게 당연하다고 생각들을 하시죠.
그런데 우리나라 등기부등본은 법적으로 공신력이 없다는 걸 알고 계신가요? 등기부등본을 믿고 계약을 했더라도 나중에 문제가 생기면 보호를 해주지 않는다는 건데요.
즉 우리나라 등기부등본은 참고용으로만 사용하라는 건데 실제로 등기부를 믿고 계약을 했다가 피해를 보는 경우가 있는데, 실제로 일어난 사례 몇 가지를 확인해 보고 피해 예방법까지 알아보겠습니다.
몇 년 전에 매물로 나온 아파트를 매수인이 집을 보고 마음에 들어서 이 계약을 하고 잔금까지 치르면서 소유권 이전등기까지 완료를 했어요.
매수인은 이사까지 해서 잘 살고 있었는데, 어느 날 갑자기 법원으로부터 소장이 날라왔어요.
매수인이 내용을 확인해 보니까, 누군가 이 매매계약은 무효라면서 아파트 소유권을 돌려달라는 내용이었는데요. 매수인은 황당하고 어이가 없죠.
처음에 매매계약을 할 때 등기부상 집주인 아주머니 소유로 돼 있었는데, 이 아주머니가 집 소유권을 취득한 원인은 상속 남편이 사망하면서 이 아내한테 상속이 된 상태라서 매수인은 별 의심 없이 등기부상 소유자인 이 아주머니와 매매를 한 거죠.
그런데 알고 보니까, 남편을 죽인 사람이 바로 아내였던 거죠. 2016년에 일어난 니코틴 살인사건의 실제 사례인데요. 아내가 남편한테 니코틴 원액을 먹여서 남편이 사망한 사건의 집이었어요.
아내는 범인이 아닌 무척 빠르게 집을 상속받아서 매매를 했던 거죠. 그런데 수사를 통해서 아내가 범인이라는 것이 밝혀졌는데요.
그래서 다음 상속순위에 있는 조카가 매수인은 상속받을 자격이 없는 사람과 매매를 했기 때문에 때문에 소유권을 다시 돌려달라고 소송을 했어요. 매수인은 진짜 억울할 수밖에 없죠.
등기부를 보고 진정한 소유자라고 믿고 매매를 한 건데 소송 결과는 어떻게 됐을까요? 이 매수인은 법원에 억울하다고 주장을 했지만, 법원은 사망한 남편의 조카가 진정한 상속인이라고 손을 들어줬는데요. 등기부등본의 공신력을 인정해주지 않은 거죠.
진짜 어이가 없죠. 이러면 누가 등기부를 보고 계약을 할 수 있을까요? 등기부등본 발급하는 데 1000원씩 수수료도 받으면서 이건 아니죠.
이건 다른 사례인데요. 매수인이 시세보다 훨씬 급매로 나온 아파트를 보고 놓치면 안 된다는 생각에 서둘러서 매매계약을 하려고 하는데요.
그런데 등기부 상 소유자인 매도인이 멀리 살아서 계약하는 날 못 온다고 해서 매도인 동생이라는 사람이 대리인 자격으로 와서 위임 서류도 보여주고 노인과 전화통화로 매매계약에 대한 내용까지 확인을 시켜주면서 계약을 하고 매매대금까지 다 치르고 등기까지 완료하고 입주해서 잘 살고 있었는데요.
갑자기 어느 날이 법원으로 소장을 또 받게 됩니다. 내용을 보니까, 매수인이 한 매매계약은 무효라면서 소유권을 반환하라는 건데요. 이번엔 무슨 일일까요?
알고 보니까, 매수인과 매매계약을 체결한 대리인이라는 사람은 실제로 대리 권한이 없는 무권대리인이었는데요.
집주인과는 지인 사이였고 매매 절차에 필요한 집주인의 신분증과 서류들을 위조해서 이런 사기를 친 건데요.
매수인은 매매계약을 할 때 집주인이라는 사람과 전화 통화도 했기 때문에 믿을 수밖에 없었는데 전화 통화를 했던 사람도 가짜였던 거죠.
이 사실을 알게 된 집주인은 당연히 소송을 했고 법원은 집주인의 손을 들어줬어요. 매수인은 소유권을 상실하고 집을 날리게 된 거죠.
등기부에 공신력이 없다는 게 정말 무서운데요. 마지막으로, 진짜 어이없는 사례도 있어요.
매수인이 매매계약을 하면서 등기부 등본을 확인해 봤더니, 아무것도 없이 깨끗한 상태라서 믿고 계약을 했죠.
소유권 이전 등기까지 완료를 하고 입주까지 해서 잘 살고 있었는데, 갑자기 법원에서 소장이 날라옵니다. 내용을 보니까 사라진 근저당권을 복구하라는 건데요.
집을 계약할 때 분명 근저당권이 없이 깨끗한 상태에서 매매를 한 건데 이게 무슨 자다가 들배지기 하는 소리인지 매수인은 어이가 없죠.
알고 보니까, 이 매도인인 기존 집주인이 원래 은행에서 대출을 받아서 이 등기부 후에 근저당권이 설정돼 있었는데, 은행의 대출을 전부 갚았다는 서류를 위조해서 등기소에 제출을 하니까 등기소 직원은 서류를 믿고 기존에 있던 은행 근저당권을 말소시킨 건데요.
우리나라는 직접 심사주의라고 필요한 서류만 정확하면 이 서류만 보고 판단을 해서 이런 문제가 생기면 당사자들끼리 알아서 해결하라고 책임을 전가시키는 경우가 많은데요.
그래서 매수인이 등기부를 확인 확인했을 때 이 근저당권이 없는 상태로 나왔던 거죠. 결국 근저당권을 복구하라는 판결이 나왔고 이 집은 경매로 넘어가서 매수인은 집을 날리게 됐는데요.
기존 집주인한테 청구를 해 봐야 이미 돈을 빼돌린 상태라 매수인만 피해를 입은 거죠.
그래서 이런 피해를 예방하려면 등기부가 깨끗하더라도 최근 1년 내에 이런 근저당권이 말소된 게 확인이 된다면 근저당권자인 은행에 전화를 하거나 방문을 해서 정상적으로 상환되고 말소가 된 건지 확인을 해보는 게 좋은 예방법이 될 수가 있습니다.
우리나라 등기부등본은 왜 공신력을 인정해 주지 않을까라고 많은 분들이 생각하실 텐데요.
이유는 옛날에 일제강점기나 6.25 전쟁을 겪으면서 수많은 땅이나 집들이 제 멋대로 다른 사람한테 넘어간 경우가 정말 많았죠.
그래서 거래당사자 진정한 권리자를 보호하여 차원에서 등기부등본의 공신력을 인정해주지 않고 있는 건데요. 이제는 우리나라도 다른 나라들처럼 등기부의 공신력을 인정해 줄 때가 되지 않았나라는 생각이 들고요.
마지막으로, 오늘 말씀드린 등기부등본의 공신력이 없어서 발생하는 이런 피해들을 예방하기 위해서 한 가지 좋은 방법이 있는데요.
집을 매수할 때 ‘부동산 권원보험‘이라는 상품에 가입 하는 것을 추천드려요.
좀 전에 피해 사례처럼 서류 위조나 이중 사기 매매 계약을 하고 등기부에 가압류 등 어떤 문제가 생겼을 때나 여러 가지 사유로 피해를 입었을 때 보장을 받을 수 있는 보험 상품인데요.
보험료는 3억 정도에 약 15만 원 정도 된다고 하는데, 자세한 부분은 검색해서 문의를 해보시면 되고요.
부동산 거래 경험이 적은 분들이 처음 집을 사면서 걱정들을 많이 하시는데 이런 상품에 가입을 한다면, 큰 도움이 될 거라고 생각을 합니다.
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