이제 전세 보증보험 가입이 안 될 경우에는 계약을 무효로 하고 지급한 뭐 계약금이나 잔금 요런 보증금은, 즉시 반환한다. 중간에 집주인이 바뀐다고 하면, 임차인한테 통지를 하는 것으로 뭐 전세 사기판을 짜서 만들어 놓은 설계자들을 공부를 하지 않으면 당할 수밖에 없는 구조예요.
저는 가장 중요한 게 이제 두 가지가 있다고 생각을 하는데요.
시세를 정확하게 확인을 해 봐야 된다. 그럼 이 시세를 어떻게 확인을 해 볼 것이냐 거래 사례가 많이 없는 것들은 좀 무식한 방법이긴 하지만 무조건 현장에 나가봐야 돼요.
인터넷으로 시세를 확인하는 건 한계가 있어요. 지역에 꼭 방문을 해서 인근 부동산 젊은 공인중개사분들한테 죄송한 얘기지만 그래도 좀 나이 좀 있으시고 동네에서 오랫동안 하신 그런 부동산에 방문해서 그것도 여러 곳에 방문을 하셔야 돼요.
꼭 이 정확한 시세를 어느정도 판단을 해 보셔야 되고 또 예방책 두 번째는 일단 공인중개사부터인지 체크를 해 봐라 내가 이 명함을 받았을 때 분명히 상호가 나오거든요.
명함 앞에 실장, 부장, 팀장, 이사 이렇게 적혀 있다면 그건 십중팔구 중개보조원분이세요.
근데 그런 중개보조원 분이 공인중개사인 척 자격증을 빌려가지고 사무실을 운영하는 불법 업체일 수 있으니까요.
명함 받았을 때 일단 직책을 확인해 보시고 핸드폰 검색으로 상호를 넣어 부동산 중개업 조회나 공인중개사 조회를 해 내가 지금 명함을 받고 내 집을 보고 계약을 진행해 주는 사람이 정말 공인중개사가 맞는지 일단 안전한 계약의 시작이라고 생각을 합니다.
전세금 반환 보증보험 이거는 필수로 해라. 전세보증보험은 당연히 말씀하신 대로 필수거든요.
그런데 이 전세 보증보험에 저는 약간 문제점이 있다라고 생각을 하는 게 임차인이 계약을 하고 잔금까지 치르고 입주하고 나서 가입을 할 수 있다라는 점이 조금 아쉬운 부분이거든요.
잔금 지급하면서 전입하고 확정일자 받으면서 전세보증보험 가입 신청을 하게 되는데 나중에 가서 이 전세보증보험 가입이 안 되는 경우들이 있어요. 보증보험사에서 거절이 되는 경우들이 있죠.
특약에다가 좀 넣어두셔야 될 이제 전세 보증보험 가입 대비 안 될 경우에는 계약을 무효로 하고 지급한 뭐 계약금이나 잔금 이런 보증금은, 즉시 반환한다. 요러한 특약을 넣어서 어느 정도 안전장치를 해 놓는 게 중요한데요.
이사까지 했는데 나중에 안 되면 대부분 나오기가 그렇죠. 손해를 이사 비용 몇백만이 들어갔다 하더라도 저는 나오는 게 맞다라고 생각을 해요. 2년 동안 정말 힘든 시간을 보낼 수도 있거든요.
사기당했구나라고 알아차릴 수 있는 딱 징조를 대부분 못 알아차리세요.
어떻게 알게 되냐면 걱정 없이 2년 동안 잘 살고 있는데, 은행에서 전화가 오는 경우도 있고 집주인이 바뀌었다 알고 있느냐, 등기부등본을 확인해 보시는 분들 있잖아요.
근데 갑자기 집에 뭐 가압류나 압류 이런 게 들어와서 인제 하나하나 따져봤더니, 이런 빌라 전세 사기에 해당되시는 분들이 많죠.
이 압류 같은 경우는 바지 사장이 뭐 수십 세대 빌라왕처럼 수백 세대 뭐 천 세대 이상 명의를 받고 수수료 조로 받고 명의를 이전받잖아요.
여러 채 집들을 이제 세금이 발생을 할 텐데 그러한 뭐 재산세나 종부세 세금 체납으로써 지자체나 세무서에서 집에 압류를 시키게 되는 거죠.
압류주들이 들어오게 되면서 이제 임차인들이 내가 전세 사기에 당했구나라고 판단을 하게 되는 거죠.
집주인이 바뀌었을 때 임차인이 집주인이 바뀐 거를 거부할 수도 있다고 들었어요.
집주인이 바뀌었으니 나는 임대차 관계를 종료하겠다. 제가 이 임대차 중간에 집주인이 바뀌는 건으로 피해를 입으신 분들 많이 만나봤는데 소송도 많이 진행을 하고 계시거든요.
그런데 이 중간에 집주인이 바뀌었을 때 임차인이 나는 새로운 집주인한테 임대차 관계가 승계되는 게 싫다고 말을 하고 기존 집주인한테 해지를 하고 보증금 반환받아서 나갈 수 있느냐 없느냐 많은 분들이 얘기가 말씀하신 대로 다른 상황인데 저희가 실제로 기존 집주인한테 청구를 해가지고 승소한 사례들이 있어요.
그 이 조건이 있는 게 집주인이 바뀐 사실 안 날로부터 상당한 기간 내에 기존 집주인한테 임대차 거부 승계를 해야 되는데 그러지 않고 내가 이 집주인이 바뀐 걸 알면서도 그냥 그런가 보다 하고 새로운 집주인이 보증 돌려 하고 긴 시간을 지체를 했을 경우에는 기존 집주인한테 청구를 못 한다라고들 얘기를 하시더라고요.
이런 피해를 방지하기 위해서 특이하게 한 가지 또 넣으면 좋을 만한 게 있는데, 중간에 집주인이 바뀐다라고 하면, 임차인한테 통지를 하는 것으로 특약을 넣어주시면 좋을 것 같아요.
뭐 법적으로 나중에 인제 뭐 다툼의 여지가 있을지언정 일단 빠른 시간 안에 임대차 거부 승계를 해야 된다라는 게 가장 중요한 것 같고, 집주인이 갑자기 연락이 안 돼요.
이게 어떤 사기에 하나의 패턴 중의 하나라고 들었는데 현실적으로 방법은 아시겠지만, 딱 정해진 방법은 없어요.
두 손 놓고 잃지 말고 이제 처음부터 해야 될 것들이 있죠. 계약 기간이 다가오는데 집주인 연락이 안 된다. 그리고 내가 전세 사기 피해를 입은 것 같다라고 생각을 하시면 가장 먼저 해야 될 게 이제 집주인 임대인한테 인제 임대차 계약 갱신 거절을 통지를 정확하게 하셔야 돼요.
계약 만료 2개월 전까지 임대인한테 갱신 거절의 통지가 도달이 돼야 된다고 보는데 카톡이나 문자 이런 걸로도 계약 갱신 거절을 가능한데 나 연장 안 합니다. 이렇게만 보낼 것이 아니고 답변까지 받아 놓으면 이제 효력이 있다라고 생각을 하시면 될 거 같애요.
향후 계약 기간이 만료가 됐는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다. 그렇게 하면 임차인분이 다른 곳으로 전입을 빼야 된다거나 이사를 가야 될 경우들도 분명히 있을 거예요.
그럴 때 반드시 이 임차권 등기를 하고 나가셔야 돼요.
전입신고와 점유를 하게 되면 대항력이 있고 추가로 계약서의 확정일자까지 받게 되면 우선변제권의 효력이 있는데, 이 전입신고와 점유가 둘 중에 하나라도 더 빠지면 임차인의 대항력과 우선변제권은 다 사라지거든요.
반드시 임차권 등기를 하고 이사를 가거나 전입을 빼야 된다. 계약 기간이 만료가 됐는데 그냥 전입신고를 다른 곳으로 뺀 거예요.
이 집의 압류나 근저당권 이런 게 들어오면 다시 집으로 임차인이 전입신고를 한다 하더라도 후순위로 밀리게 되거든요.
그렇게 되면 경매가 진행됐을 때 대항력도 깨지고 우선변제권으로 보증금을 배당받을 수 있는 금액 또 확 줄어들게 되죠.
최악의 경우에는 정말 한 푼도 못 받고 쫓겨나는 사람들이 좀 많이 요즘에 발생을 하고 있어요.
그거밖에 못해 명확한 방법은 없으니까, 뭐 돈을 뺏어서 줄 수 있는 방법은 없으니까, 현실적으로 결국은 이제 다시 처음으로 돌아와서 좀 안전한 집을 잘 계약하는 것뿐이죠.
시세 확인부터 가장 중요하다, 그리고 불법 브로커 불법 중개인들을 걸러내는 것도 첫 단추를 잘 키우는 방법이다.
이미 계약 기간이 만료가 됐는데 돈을 못 받으니 거기 일단은 주저앉은 상황인거죠. 그러면 그러면 앞으로 대체 뭘 해야 될까요?
가장 먼저 해야 될 일이라고 보면 일단은 마음을 정말 강하게 다잡고 중요한 게 전입신고와 이런 점유 이사 같은 걸 빼면 안 됩니다. 집에 계속 거주를 하고 계셔야 돼요.
뭐 나중에 집주인이 보증금을 돌려줄 거라는 생각을 하고 이사를 간다거나 하면 정말 더 큰일 날 수가 있거든요.
전세금 반환청구소송이나 경매를 진행하시고 대부분 이제 빌라 전세 사기 피해자분들은 본인이 낙찰을 받으시죠.
이 전세금이 매매가보다 훨씬 높으니까 입찰자가 없기 때문에 본인이 셀프낙찰을 받아서 집주인이 돈을 안 주다가 자기가 어떻게 돈을 구할 방법이 생겼대요.
근데 전입을 빼주면 어떻게 해서든 돈을 준다고 하는 경우, 절대 하면 안 돼요. 절대 빼는 순간 내 보증금은 다 날라간다라고 보시면, 돼요.
정말 집주인이 뭐 어떤 회유를 해서 전입을 잠깐 빼달라 이런 얘기가 들어오면 절대로 전입신고는 빼면 큰일 나요.
보증금을 못 받은 입장에서 피가 말리다가 주인이 갑자기 이런 조건을 걸고 전입을 빼면 돈을 마련해 주겠다는 건 되게 달콤한 유혹일 것 같아요.
달콤한 유혹이지만 일단 빼는 순간 정말 엄청난 폭탄이 터진다고 생각을 하시면 될 것 같아요.
그냥 보증금을 전부 잃을 가능성이 굉장히 높아진다, 나중에 그래도 다른 분 남겨두면 되는 걸로 알고 예를 들어, 임차인이 계약을 하고 나서 다른 가족이랑 같이 거주를 하다가 임차인이 다른 곳으로 전입을 빼야 되는 상황이 간혹 생기잖아요.
그때도 뭐 배우자나 자녀분들 전입을 반드시 거기다 남겨두고 가야만 이 대항력과 우선변제권이 유지가 된다는 점도 참고를 하시면 좋을 것 같아요.
마지막으로, 한마디 말씀드리고 싶은 게 있는데, 많은 분들이 이렇게 생각을 하세요.
공인중개사 다 알아서 해주겠지 그러면서 이 공인중개사를 신뢰를 하고 계약 체결할 수밖에 없는데 이 임대차 전세나 월세는 100% 안전한 계약은 사실 없잖아요.
이 안전한 계약을 공인중개사가 정말 이 리스크를 줄여가면서 어떻게 보면 하나의 작품을 만든다고 표현해도 될 정도로 많은 역량이 들어가는데 사실 임차인분들은 그렇게 생각을 안 하시거든요.
대충대충 한다라고 생각하시는데 이 앞으로 공인중개사분들도 많이 이렇게 신뢰를 해 주시고 피해를 보지 않고 정말 잘 살아가려면 부동산 투자도 중요하지만 지금 현재 가지고 있는 것을 잃지 않는 것이 더 중요하다고 생각을 하거든요.
어느 정도 알아야만 당하지 않는다라고 생각을 해요.
좀 부동산 기초 지식은 좀 틈틈이 공부를 하는 것이 정말 나의 가족을 위해서 옳은 일이라고 말씀을 드리고 싶습니다.
저는 꾸준한 관심이 중요한 것 같아요. 유튜브로 검색을 해서 나 내가 원하는 정보들을 얻는 것도 중요하고 요즘에는 뭐 핸드폰으로도 검색을 하면 많은 정보들을 알 수 있고 이런 책도 한번 사서 봐주시면 감사하겠습니다.
제일 먼저 시세 확인, 내가 약간 좀 위험하다 싶으면 거기서 즉시 어떤 조치를 취하는 게 가장 현명한 대처법입니다.
잘 기억하셔서 앞으로 피해 잘 피해 가시길 바라겠습니다.
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